Vorteile Genossenschaft

Einleitung

Rund 2 000 Baugenossenschaften gibt es in Deutschland - mit über zwei Millionen Wohnungen und mehr als drei Millionen Mitgliedern. Die älte­sten Genossenschaften stammen noch aus der Frühzeit des Genossenschaftsgedankens und sind über 100 Jahre alt, doch heute wie damals gilt, dass viele wirt­schaftlich Schwache gemeinsam eine große Kraft haben. Deshalb gilt auch in Zukunft, dass gemeinsames Handeln den Einzelnen stärkt und dass aus solcher Erkenntnis ein Stück ange­wandter Demokratie entstehen kann. Man mag das altmodische Wort Genossenschaft belächeln. Es könnte aber helfen und wichtig werden gegen den Egoismus und die Vereinzelung in unserer Gesellschaft.

Die Vorteile und Mechanismen einer Wohnungsgenossenschaft hier zusammengefasst im Überblick:

Ein bisschen Geschichte 

Das Genossenschaftswesen entwickelte sich Mitte des vorigen Jahrhunderts, als die erste Blü­tezeit der Industrie zur Landflucht führte und sich in den Städten arbeitswillige Menschen drängten. Im Jahr 1889 beschloss der Reichstag ein Genos­senschaftsgesetz. Seine zentrale Aussage: In Genossenschaften soll es eine unbeschränkte Haftung, wie bis dahin üblich, nicht geben. Das hieß, die Mitglieder hafteten nicht mehr mit ihrer gesamten Existenz, sondern mit der Höhe ihres Genossenschaftsanteils. Die Arbeiter und Handwerker, die ihr Erspartes zusammentaten, damit daraus Häuser und Wohnungen gebaut würden, durften sich sicherer fühlen, einmal Miteigentümer zu sein. Aus solchen Anfängen entwickelte sich ein gemeinnütziges Bauen, das in den 20er Jahren und noch einmal nach dem 2. Weltkrieg Millio­nen Menschen ein Heim beschaffte.

Eine interessante Familie

Jedem Bürger steht es frei, einer Genossenschaft beizutreten. Und jedes Mitglied kann auch - unter Berücksichtigung der Kündi­gungsfrist - aus seiner Genossenschaft austreten und bekommt sein Geschäftsguthaben zurück. Das demokratische Prinzip trägt alle Genossenschaften. Hier hat nicht der das Sagen, der die meisten Anteile erwirbt. Es gilt grundsätz­lich: Jedes Mitglied hat eine Stimme.

Reine Demokratie

Die Genossenschaftler der Gründerzeit waren ihrem Staat weit voraus. Während in den deut­schen Ländern sich das Stimmrecht noch nach dem Einkommen richtete, sollte es bei den Genossenschaften das Prinzip der direkten Demo­kratie geben: Jeder hatte eine Stimme. Die Mehr­heit entschied, was zu tun war. Dies schöne Prinzip ließ sich bei den größer werdenden Genossenschaften nicht lange durchhalten. Die Entscheidungen wurden komplizierter und mussten im Alltagsgeschäft oft schnell getrof­fen werden. Die Genossen wählten sich daher Ver­treter, die dafür sorgten, dass im Laufe eines Geschäftsjahres die Beschlüsse der Mehrheit umgesetzt wurden. Heute sind große Genossenschaften ähnlich organisiert, wie andere Wirtschaftsunternehmen. Es gibt einen Vorstand, der die Geschäfte führt. Es gibt einen von den Mitgliedern aus ihrer Mitte gewählten Aufsichtsrat, der diese Geschäfts­führung kontrolliert. Und es gibt mindestens einmal im Jahr die Mitgliederversammlung oder die Vertreterversammlung, in der über die Grundsät­ze der Geschäftspolitik entschieden wird.

Menschliche Bürokratie

Machen wir uns nichts vor: Baugenossenschaften sind Wirtschaftsunternehmen, die straff und gut organisiert sein müs­sen, damit sie konkurrenzfähig bleiben und am Markt Erfolg haben. Denn ohne wirtschaftlichen Erfolg nützt die beste Gesinnung nichts. Erfolg wird in der Wirtschaft in Renditen gemes­sen. Doch der Kapitalgewinn von Baugenossen­schaften besteht weniger in Zinsen. Unsere Ren­diten heißen: Besser gepflegte Wohnungen mit einem freundlichen Umfeld, eine gute Bausub­stanz, die noch für unsere Enkel bewohnbar bleibt, Investitionen in eine gesicherte Wohnzu­kunft. Für dies braucht man Fachleute, beispielswei­se Baufachleute, Finanzspezialisten, Organisa­tionsprofis und Manager. Nur ganz kleine Genossen­schaften können heute noch ehrenamtlich geführt werden. Die großen kommen ohne Verwaltung, Hierarchie und Bürokratie nicht aus. Worum wir uns bemühen: Den Alltag menschlicher zu ver­walten, die Probleme unserer Mitglieder ernst zu nehmen, freundlich zu sein, Lösungen zu finden. Das gelingt uns nicht immer.

Das andere Wohnen

Was macht das Wohnen bei Genossenschaften so attraktiv?

Da ist einmal die Tatsache, dass man als Mit­glied einer Genossenschaft gewissermaßen „Mie­ter im eigenen Haus" ist. Das gibt nicht nur ein gutes Gefühl, sondern verschafft auch - außer man zahlt dauernd die Miete nicht oder demo­liert die Wohnung - lebenslanges Wohnrecht. Das Genossenschaftsrecht schützt also das Wohnen besser als das normale Mietrecht.

Vor allem aber: Wohnungen bei Genossen­schaften sind keine Spekulationsobjekte. Das bedeutet wirtschaftlich angemessene Mieten, hohe Investitionen in den Neubau und die Erhal­tung.

Das Selbst und die Anderen

Selbsthilfe, Selbstbestimmung, Selbstverwal­tung, Selbstverantwortung - das sind die Säu­len, auf denen das genossenschaftliche Denken aufgebaut ist. Dafür ist einst gekämpft worden. Es lohnt auch heute, darüber noch einmal nachzudenken. Denn längst haben sich neben diesen Grundsätzen, um die in anderen Ländern dieser Erde noch gekämpft wird, andere entwickelt, die nicht ganz so fein sind. Die bei­spielsweise Selbstsucht oder das Böse „jeder ist sich selbst der Nächste". Dieser Zeitgeist hat vor den Genos­senschaften nicht halt gemacht. Dabei ist es doch klug, nicht nur die eigenen vier Wände, sondern das Ganze zu sehen und zu fördern. Dabei macht es auch Mut, sich ums Allgemeine zu kümmern. Und es gibt Kraft, die Nach­barschaft zu pflegen. Es gibt Selbstbewusstsein. Auch Einsamkeit ist eine Not. Und Egoismus eine Krankheit unserer Zeit. Mag auch das Wort Solidarität manchem veraltet und gar klas­senkämpferisch klingen. Es heißt doch nichts anderes als Gemeinsinn oder Zusammengehörig­keitsgefühl.

Fragen an Baugenossenschaften

Trotz vielfach unterschiedlicher Auslegung des Genossenschaftsgedankens gibt es natürlich viele Gemeinsamkeiten. Es gibt gesetzliche Be­stimmungen, denen die Genossenschaften zu fol­gen haben. Es gibt ähnliche Satzungen, mit ähn­lichen Regeln und Differenzen nur im Detail.

Deshalb scheint es nützlich, eine Reihe von Fragen, die immer wieder gestellt werden, hier zu beantworten.

Was unterscheidet Genossenschaften von anderen Bauträgern?

Genossenschaften verbieten sich, mit dem Gut Wohnung zu spekulieren oder höchst-mögliche Gewinne zu erwirtschaften.

Sind Genossenschaftswohnungen grundsätzlich billiger als vergleichbare auf dem Wohnungsmarkt?

Nein. Auch Baugenossenschaften sind ökono­misch zu führende Wirtschaftsunternehmen und müssen den Gesetzen des Marktes gehorchen, wenn sie erfolgreich sein wollen. Sie müssen, wie jeder andere Bauherr, das langlebige Wirtschaftsgut Wohnung finanzieren und darüber mit Banken und anderen Geldgebern verhandeln.

Wozu müssen Genossenschaften die Mieten erhöhen?

Wohnhäuser sind ein langfristiges Wirtschafts­gut. Belastet mit einem ganzen Paket von Kosten: Altschulden, Zinsen auf Fremd- und Eigenkapital, Instandhal­tungskosten, Abgaben, Gebühren und Steuern, Verwaltungskosten, Abschreibungen, Rücklagen und manches andere. Diese Kosten steigen beständig und können deshalb nur durch eine Erhöhung der Nutzungsgebühren ausgeglichen werden. Ein anderer Grund für Mietensteigerungen sind Modernisierungen. Die Ansprüche an eine Woh­nung haben sich im Laufe der Jahre verändert, sind gewachsen. Die Genossenschaften unternehmen daher große Anstrengungen, um ihre Wohnungen nicht nur zu erhalten, sondern auch zu erneuern. Höhere Mieten sind der Preis. Aber auch die Gewähr, dass die Wohnungsbestände auf Dauer für viele Menschen attraktiv bleiben. Genossenschaften tragen nach ihrem Selbstver­ständnis auch für nachwachsende Generationen Verantwortung. Vor allem für den immer teurer werdenden Neubau sind sie auf Mieterhöhungen in den Beständen angewiesen.

Was bedeutet es, ein genossenschaftliches Dauerrecht zu haben - eine Art Kündigungsschutzgesetz für Genossenschaftler?

Die Genossenschaften schließen mit ihren Mitgliedern so genannte Dauernutzungsverträge. Das bedeutet in der Praxis, die Wohnung ist nahezu unkündbar, außer bei schwerwiegenden Ver­stößen gegen die von allen Mitgliedern geform­te Satzung der Genossenschaft. Eine Art Wohn­versicherung also. Es gibt eben keinen Eigentü­mer, der sie mit einer Eigenbedarfs-klage aus der Wohnung heraustreibt. Schließlich ist das Mit­glied ja auch Miteigentümer der Genossenschaft.

Was ist die Satzung einer Genossenschaft?

Satzung hört sich wie Gesetz an und das ist auch so. In der Satzung - oft auch Statuten genannt, was aus dem Lateinischen kommt und dasselbe bedeutet - haben die Mitglieder einer Genossenschaft aufgeschrieben, welchen Zweck die Genossenschaft haben soll, welche Rechte und Verantwortlichkeiten der Einzelne und die Genossenschaftsorgane haben und so weiter. Die Satzung ist die Verfassung einer Genossenschaft, die das Miteinander regeln soll. Klar, dass diese Verfassung so ernst genommen wird, dass nur die Mitglieder- oder Vertreter­versammlung sie ändern kann.

Was sind Genossenschaftsorgane?

Das hat etwas mit der Organisation zu tun, das heißt, wie die Genossenschaft sich organisiert hat. Wichtigstes Organ einer Genossenschaft ist natürlich die Mitgliederversammlung, wo jedes Mitglied eine Stimme hat. Das funktioniert bei kleinen Genossenschaften. Bei vielen tausend Mitgliedern kann das unübersichtlich und unpraktikabel werden. Also wählen die Mitglieder sich eine Zahl von Vertretern, die in der Vertreterver­sammlung die Meinung aller Mitglieder zu Gehör bringen - so wie die Volksvertreter das im Parla­ment tun.

Oberstes Organ einer Genossenschaft ist die Mitglieder- oder Vertreterversammlung. Sie wählt den Aufsichtsrat. Der berät den Vorstand und kon­trolliert die Geschäfte.

Kann ich als einfaches Genossenschaftsmitglied Vorstand oder Aufsichtsrat werden?

Im Prinzip ja. Die Auswahlkriterien allerdings richten sich durchaus nach der Nützlichkeit für die Genossenschaft. Und man sollte Fachverstand oder spezielles Wissen haben. Zum Beispiel etwas vom Bauen verstehen oder von Baufinanzierun­gen oder vom Organisieren. Wie soll man sonst als Aufsichtsrat richtig kontrollieren können oder in der Geschäftsführung das Unternehmen führen. Sicher ist eins: Vorstände und Aufsichtsräte sind Mitglieder der Genossenschaft. Sonst würde das eiserne Prinzip der Selbstverwaltung nicht mehr gelten.

Wie kann ich Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft werden?

Zum Erwerb der Mitgliedschaft bedarf es einer vom Bewerber zu unterzeichnenden unbedingten Erklärung, die den Erfordernissen des Genossenschaftsgesetzes entsprechen muss. Bei der Aufnahme ist ein Eintrittsgeld und ein Geschäftsanteil zu zahlen.

Was geschiet eigentlich mit den Genossenschaftsanteilen?

Die Summe der Anteile und der Rücklagen bil­det die Basis des Geschäftes. Sie ist das, was man in der Wirtschaft die Eigenkapitalquote nennt, wenn es ans Finanzieren eines Projektes geht. Geschäftli­che Überschüsse werden von der Genossenschaft immer wieder investiert und nicht konsumiert. Beim Austritt aus einer Genossenschaft wird das Geschäftsguthaben ausgezahlt.

Bin ich als Mitglied einer Genossenschaft eigentlich Miteigentümer meiner Wohnung?

Nein. Als Mitglied hat man zwar eine eigen­tumsähnliche Sicherheit. Aber das Miteigentum der einzelnen Mitglieder bezieht sich nicht auf die genutzte Wohnung, sondern auf das Woh­nungsunternehmen. Genossenschaften stellen damit eine besondere Form des privaten Wohnei­gentums dar. Eigentümer der Grundstücke, Häu­ser und Wohnungen bleibt immer die Genossen­schaft.

Was darf ich in meiner Genossenschaftswohnung verändern und wer kümmert sich um anfallende Reparaturen?

In den Nutzungsverträgen steht ziemlich deut­lich, was man darf und was man besser lässt. Aber es ist klar: Bauliche Veränderungen, auch wenn sie im Prinzip Verbesserung der Wohnung bedeu­ten, müssen vom Vorstand, also von der Geschäftsführung genehmigt werden. Ganz nor­male Kleinst- und Schönheitsreparaturen in den Wohnräumen sind dem Nutzer zuzumuten. Richtige Reparaturen sind Sache der Genossenschaft. Meist müssen solche Mängel dem Wohnungsverwalter gemeldet werden, der dann die Handwerker in Bewegung setzt. Eine wichtige Rolle kann dabei der Hauswart spielen, der Hilfe und Rat bietet und oft auch Mitglied der Genos­senschaft ist.